Договор аренды в гражданском праве

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора. Однако обеспечение годности вещи в течение всего срока договора не означает, что наше законодательство, вслед за римским правом, возлагает на арендодателя обязанность обеспечить арендатору спокойное пользование вещью. Эта обязанность была включена в договор аренды потому, что арендатор в римском праве не пользовался вещно-правовой защитой. Поэтому арендодатель должен был защищать вещь, а тем самым и арендатора от посягательств третьих лиц.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество (и правовую обеспеченность) или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды. Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые: а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор); б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации); в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки). Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал   об этих скрытых недостатках.

 

4. Прекращение и возобновление договора аренды

Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 590, 591 и 592 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды (п. 1 ст. 588 ГК). В случае смерти арендодателя — физического лица - договор аренды не прекращается. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 588 ГК) Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Что же касается ликвидации юридического лица — будь то арендодатель или арендатор — договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:  1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 420 ГК. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 421 ГК; 2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 421 ГК; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.

Дата написания: 

02.07.2006

Страниц: 

38

Категории: 

Ключевые термины: