Договор аренды в гражданском праве

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора лишь после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 592 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор  в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Хозяйственные суды исходят из того, что в связи с отсутствием в ГК норм, уточняющих понятие "предыдущее надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору аренды", достаточно и единичного случая незначительного нарушения арендатором обязательств по договору для лишения его статуса добросовестной стороны.

Так, в хозяйственном суде Минской области был рассмотрен иск индивидуального предпринимателя И. к предприятию "Б" и индивидуальному предпринимателю П. о переводе прав и обязанностей по договору аренды и внесении изменений в договор аренды от 01.06.2000 № 2 (далее - договор № 2). Суд установил, что между истцом (арендатором) и предприятием "Б" (арендодателем) 26.02.1999 был заключен договор аренды нежилого помещения. В дальнейшем этот договор был перезаключен с указанием цели предоставления нежилых помещений под кафе-бар, офис и склад и срока действия договора с 15.03.1999 по 15.03.2000. Ближе к окончанию срока действия договора, а именно 14.12.1999, первый ответчик - предприятие "Б" письменно уведомил истца о том, что договор аренды продлеваться не будет, и несмотря на просьбу истца о продлении срока действия договора, письмом от 01.03.2000 установил срок для освобождения арендуемых помещений. В обоснование прекращения договорных отношений администрация предприятия "Б" указала на то, что занимаемые истцом помещения будут использоваться арендодателем для организации новых форм культурно-массовой работы предприятия. Однако вопреки этим уверениям предприятие "Б" 01.06.2000 заключило со вторым ответчиком - индивидуальным предпринимателем П. договор аренды № 2 для использования этих же помещений под организацию кафе-бара.

Дата написания: 

02.07.2006

Страниц: 

38

Категории: 

Ключевые термины: